problem w wypowiedzeniem umowy najmu

[majajaj]

Wiem, że to nie forum prawnicze, ale może któraś tutaj ma podobne doświadczenia i mogłaby coś doradzić. Sytuacja wygląda tak:

Wynajmujemy pokój w mieszkaniu w kamienicy od października b.r. Mamy podpisaną umowę na czas określony. Koszty okazały się jednak dużo wyższe niż przewidywaliśmy, a na ścianie pojawiło się zagrzybienie. Mieszkanie jest po generalnym remoncie, jednak wilgoć jest mocno odczuwalna. Znajomy prawnik powiedział, że zagrzybienie może być powodem do natychmiastowego wypowiedzenia umowy najmu, ponieważ może zagrażać zdrowiu. Wręczyliśmy dzisiaj właścicielce wypowiedzenie podparte odpowiednim artykułem, odezwała się po 15 min. i powiedziała, że jej prawnik powiedział, że to nie jest powód do wypowiedzenia umowy i potrzebujemy najpierw odpowiedniego oświadczenia od eksperta, który próbki grzyba musi zbadać i ocenić, czy jest to rodzaj, który zagraża zdrowiu. Czy to prawda? I czy możemy jeszcze coś w tej sprawie zrobić? Zależy nam na czasie, chcieliśmy jeszcze przed świętami zmienić mieszkanie.

Bardzo proszę o pomoc.

[maacieek]

A w umowie masz jakiś okres wypowiedzenia? Miesięczny czy inny? Jeżeli tak to nie bawić się w ekspertyzy bo pewnie to drożej wyjdzie niż opłaty, napisać jeszcze raz wypowiedzenie że z tym i tym dniem się wyprowadzacie itp. i nie ma żadnej podstawy żeby was tam zatrzymać.

[Ilja_Muromiec]

Tak, zgodnie z art. 683 kodeksu cywilnego wady lokalu zagrażające życiu lub zdrowiu są podstawą do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenie, nawet jeżeli najemca wiedział o nich w chwili zawarcia umowy.
Co do twierdzeń prawnika właścicielki - trudno stwierdzić czy każdy grzyb zagraża zdrowiu (ja np. zupełnie się na tym nie znam). Nie ma to jednak zbyt dużego znaczenia, ponieważ jeżeli nie zagraża, to wypowiedzenie złożone przez was właścicielce będzie traktowane jak bezskuteczne ---> wciąż będzie wiązała was umowa najmu. Nie stoi to jednak na przeszkodzie w zmianie mieszkania. Ewentualną sankcją będzie przegrany przez was proces o zapłatę czynszu za pozostały okres, jeżeli właścicielka wytoczy przeciwko wam powództwo. Tyle i aż tyle.

Ja bym jednak uciekał, bo nawet w razie procesu bardzo ciężko będzie udowodnić właścicielce, że wada lokalu nie zagrażała waszemu zdrowiu.

---------- Dopisano o 23:08 ---------- Poprzedni post napisano o 23:07 ----------

Napisane przez maacieek

A w umowie masz jakiś okres wypowiedzenia? Miesięczny czy inny? Jeżeli tak to nie bawić się w ekspertyzy bo pewnie to drożej wyjdzie niż opłaty, napisać jeszcze raz wypowiedzenie że z tym i tym dniem się wyprowadzacie itp. i nie ma żadnej podstawy żeby was tam zatrzymać.

Wbrew powszechnemu mniemaniu umowa zawarta na czas określony jest niemożliwa do wypowiedzenia, chyba że strony wyraźnie zastrzegł taką możliwość w umowie i wskazały okoliczności, które na to pozwalały. Jeżeli tego nie ma, to brak możliwości wypowiedzenia ot tak...

[skazana_na_bluesa]

Napisane przez majajaj

Wiem, że to nie forum prawnicze, ale może któraś tutaj ma podobne doświadczenia i mogłaby coś doradzić. Sytuacja wygląda tak:

Wynajmujemy pokój w mieszkaniu w kamienicy od października b.r. Mamy podpisaną umowę na czas określony. Koszty okazały się jednak dużo wyższe niż przewidywaliśmy, a na ścianie pojawiło się zagrzybienie. Mieszkanie jest po generalnym remoncie, jednak wilgoć jest mocno odczuwalna. Znajomy prawnik powiedział, że zagrzybienie może być powodem do natychmiastowego wypowiedzenia umowy najmu, ponieważ może zagrażać zdrowiu. Wręczyliśmy dzisiaj właścicielce wypowiedzenie podparte odpowiednim artykułem, odezwała się po 15 min. i powiedziała, że jej prawnik powiedział, że to nie jest powód do wypowiedzenia umowy i potrzebujemy najpierw odpowiedniego oświadczenia od eksperta, który próbki grzyba musi zbadać i ocenić, czy jest to rodzaj, który zagraża zdrowiu. Czy to prawda? I czy możemy jeszcze coś w tej sprawie zrobić? Zależy nam na czasie, chcieliśmy jeszcze przed świętami zmienić mieszkanie.

Bardzo proszę o pomoc.

co masz w umowie?
ja bym się udała do jakiegoś lekarza i naświetliła sprawę - zaświadczenie, że ktoś ma problem, bo jest alergikiem.

[majajaj]

No właśnie przeraża mnie to aż tyle - czynsz jest dosyć wysoki, umowa jest do września przyszłego roku. W dodatku w umowie jest zapis o karze finansowej (6krotna wartość czynszu) w przypadku wcześniejszego zerwania umowy. Właścicielka wysłała mi smsa, w którym straszy nas w/w karą, kosztami sądowymi, kosztami kancelarii adwokackiej, która będzie ją reprezentować i karą 20 zł za każdy dzień zwłoki w płaceniu czynszu (to też jest zapisane niestety w umowie), a sprawa może się ciągnąc kilka miesięcy.

Wysłalismy jej w piątek wypowiedzenie listem poleconym z potwierdzeniem odbioru, awizo leży w skrzynce; powiedziała, że ma na jego odbiór 2 tygodnie, wypowiedzenia danego do ręki nie chciała podpisać. W dodatku jak poprosiłam ją, zeby przyszła do nas osobiście porozmawiać na ten temat (mieszka na przeciwko), to stwierdziła ze już jej teraz nie będzie, dopiero po Nowym Roku. Co możemy zrobić w takim przypadku? Nie chcemy czekać kolejnego miesiąca i płacić kolejnego czynszu..

[majajaj]

Umowa ogólnie jest beznadziejna, bardzo żałuję, że ją podpisaliśmy. Niestety to był ostatni dzwonek na wynajęcie mieszkania przed rozpoczęciem roku akademickiego i daliśmy się omamić właścicielce. W załączniku przesyłam zdjęcia.

Co do zaświadczenia lekarskiego, też o tym myśleliśmy. Są specjalne badania mykologiczne, kosztują niedużo z tego co się orientowałam, no ale nie mamy pewności, że wyjdą u nas pozytywnie.

[mpt]

Nie wczytałam się zbyt dokładnie, więc przepraszam, jeśli coś przeoczyłam, ale płacisz 750 zł+rachunki? Bo w umowie jest chyba tylko stała oplata 750 zł.
Edit: widzę w punkcie II wzmiankę o rachunkach. Straszne zdzierstwo.

[Ilja_Muromiec]

Ustalmy jedną rzecz. Bardzo prostą, ale zawsze trudno dociera do ludzi jak szukają porady prawnej.
Bez znaczenia jest to, czy w chwili wypowiedzenia umowy dysponujecie jakąkolwiek ekspertyzą. Ważne, aby okoliczność, na którą się powołujecie (szkodliwość grzyba) móc wykazać przed sądem, jeżeli ewentualnie dojdzie do wytoczenia powództwa.
Nie szukaj więc pewnych odpowiedzi. Twoje ryzyko. Ja (a jestem prawnikiem) mówię, że podstawy do wypowiedzenia umowy masz. Nie daję jednak żadnej gwarancji, że sąd w ewentualnym procesie o zapłatę czynszu z odsetkami nie uzna inaczej i nikt Ci takiej gwarancji nie da. Zwłaszcza jeżeli ktoś powołuje się na ciocię Halinkę, która miała podobną sprawę 5 lat temu i wszystko było ok...
Kodeks cywilny wygląda tak, a nie inaczej. Z tym się nie polemizuje.

P.S. Właścicielka oczywiście was straszy, poniewaz liczy, że się wycofacie. Czy pójdzie do sądu? Może tak, a może nie. Proponuję zagrozić jej pozwem za uszczerbek na zdrowiu, który ewentualnie u was powstanie. Wizja obowiązku płacenia renty zawsze działa. Na razie jednak prowadzicie wojnę psychologiczną.

---------- Dopisano o 23:50 ---------- Poprzedni post napisano o 23:48 ----------

P.S. 2 Oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu zostało złożone z chwilą, w której dotarło do właścicielki w taki sposób, że mogła się z nim zapoznać. Żadne tam pierdu pierdu o 2 tygodniach czasu (znalazła się prawniczka...). Pokaż jej art. 61 kodeksu cywilnego.

[DamnElectric]

Zdajesz sobie sprawę z tego, że ta umowa jest w ogóle niezgodna z prawem cywilnym i z prawami najemcy?

[majajaj]

Napisane przez mpt

Nie wczytałam się zbyt dokładnie, więc przepraszam, jeśli coś przeoczyłam, ale płacisz 750 zł+rachunki? Bo w umowie jest chyba tylko stała oplata 750 zł.
Edit: widzę w punkcie II wzmiankę o rachunkach. Straszne zdzierstwo.

Tak, tylko że wynajmuję z chłopakiem mały pokoik (12m), a nie całe mieszkanie. Wychodzi więc 375 na głowę plus rachunki, zapewniała nas przy podpisywaniu, że z rachunkami spokojnie w 450 zł się zmieścimy, bo nam na tym zależało. Ostatnio wyszło ok.530 na głowę, a więc 1060 zł za mały pokój.. Jej komentarz: całkiem znośny ten rachunek w tym miesiącu. Dodam, że wysokość rachunków nie zależy tylko od nas, bo ona dzieli całą kwotę na wszystkie osoby mieszkające w innych pokojach, których nawet nie widujemy.

Dziewczyny z pokoju obok, z którymi dzielimy kuchnię i łazienkę (całe mieszkanie jest ogromne, wyremontowane i podzielona na tak jakby 2 skrzydła, w którym są identyczne pokoje + jej skrzydło; wszystko nastawione na wynajem pokoi) są w takiej samej sytuacji, złożyły wypowiedzenie razem z nami.

---------- Dopisano o 09:06 ---------- Poprzedni post napisano o 09:02 ----------

Napisane przez DamnElectric

Zdajesz sobie sprawę z tego, że ta umowa jest w ogóle niezgodna z prawem cywilnym i z prawami najemcy?

Co masz na myśli?


Ilja_Muromiec, dzięki wielkie za odpowiedzi.

---------- Dopisano o 09:12 ---------- Poprzedni post napisano o 09:06 ----------

W wypowiedzeniu, które jej wysłaliśmy i wręczyliśmy osobiście, jest napisane o przewidywanym opuszczeniu lokalu 18.12.13r, czyli jutro. Co mamy zrobić w tej sytuacji, skoro właścicielka nam napisała, że będzie dopiero po Nowym Roku? W razie czego czynsz za grudzień mamy opłacony, ale jeśli przez nią musielibyśmy jeszcze zostać w styczniu, czynsz zaraz by trzeba było płacić, bo wg umowy do 23 dnia poprzedzającego miesiąca... Musimy przecież spisać z nią chyba jakiś protokół oddania pokoju?

[DamnElectric]

Napisane przez majajaj

Co masz na myśli?

Po pierwsze: czy pani wynajmująca się rozlicza ze skarbówką?
Po drugie, co to jest wysoki standard? A protokół z oddania pokoju do użytku masz?
Te kary to są dopiero świetne, ja ani w kodeksie cywilnym, ani w ustawie o najmie okazjonalnym nie widziałam nic o tym, że wynajmujący może nakładać kary w takiej formie, ale może nie pamiętam.

[kennedy]

Jak mogliscie podpisac taka umowe? dziewczyno straszna bezmyslnosc z waszej strony!!!

[kicie]

hmm zle ci prawnik doradził. najpierw powinnas wg mnie poinformować o grzybie właściciela, z poleceniem jego usunięcia. Jesli by tego nie zroibł w terminie - dopiero wypowiedzenie .

zalezy jaki jest ten grzyb, bo faktycznie moze nie powodaowac zagrozenia zycia. własciciel ma teraz racje mniemam, że poparłas się tym: Art. 682. Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Przepis mowi wyraznie o przesłance zarozenia zycia. Sam fakt zagrzybienia wg mnie nie daje takiej podstawy - nie wiem, jaki duzy jest ten grzyb, czy faktycznie zagraza zdrowiu. to kwestia ocenna a niebezpieczenstwo musi byc ReALNE nie hipotetyczne

[_chocolate]

Napisane przez majajaj

No właśnie przeraża mnie to aż tyle - czynsz jest dosyć wysoki, umowa jest do września przyszłego roku. W dodatku w umowie jest zapis o karze finansowej (6krotna wartość czynszu) w przypadku wcześniejszego zerwania umowy. Właścicielka wysłała mi smsa, w którym straszy nas w/w karą, kosztami sądowymi, kosztami kancelarii adwokackiej, która będzie ją reprezentować i karą 20 zł za każdy dzień zwłoki w płaceniu czynszu (to też jest zapisane niestety w umowie), a sprawa może się ciągnąc kilka miesięcy.

Jak w ogóle mogliście podpisać taką umowę?!!! Jakie kary finansowe?!!! Dla właściciela wystarczającym zabezpieczeniem jest umowa na czas określony. Nie wierzę, że ktoś mógł podpisać coś takiego.

No i w kamienicach bez centralnego ogrzewania, koszty ogrzewania tak wychodzą po kilkaset zł, dlatego się nie opłaca. A widzicie w ogóle rachunki?

[cranberry juice]

dołączę do chórku: jak mogłaś modpisac taką umowę? przecież od razu było widać, że z właścicielką jest coś nie tak (20 zł za zwłokę w wysłaniu maila... )

[tablanka88]

Wkopaliście się, nigdy nie podpisałabym takiej umowy...babka nieźle na was zarabia. Ponad 1000 zł za 12 metrów, jakie to miasto?

[_chocolate]

Napisane przez cranberry juice

dołączę do chórku: jak mogłaś modpisac taką umowę? przecież od razu było widać, że z właścicielką jest coś nie tak (20 zł za zwłokę w wysłaniu maila... )

Takich kar to nie było nawet w neostradzie, która z tego słynęła Te 20zł to już jest w ogóle jakiś żart. W tej umowie prawie w każdym paragrafie jest mowa o jakiejś karze.

[szatanica1989]

Idę o zakład, że właścicielka nie rozlicza wynajmu ze skarbówką, a to może być Wasz koronny argument w walce z tą samozwańczą prawniczką. Jak dla mnie umowa koszmarna i nigdy bym czegoś takiego nie podpisała, no ale mówi się trudno.

[Ilja_Muromiec]

Napisane przez DamnElectric

Po pierwsze: czy pani wynajmująca się rozlicza ze skarbówką?
Po drugie, co to jest wysoki standard? A protokół z oddania pokoju do użytku masz?
Te kary to są dopiero świetne, ja ani w kodeksie cywilnym, ani w ustawie o najmie okazjonalnym nie widziałam nic o tym, że wynajmujący może nakładać kary w takiej formie, ale może nie pamiętam.

Po co mieszasz dziewczynie w głowie? Zajrzyj do 353 z indeksem 1 k.c. - tam wyrażona została zasada swobody umów. Skoro tak została skonstruowana umowa, to nie ma podstaw, aby uznawać ją za nieważną (a już na pewno nie w całości!). Kara "za wcześniejsze zerwanie umowy" (czy jak to tam ujęto) to w istocie tzw. odstępne regulowane przez art. 396 k.c. - strony umówiły się, że najemcy wolno odstąpić od umowy po zapłacie sześciokrotnej wartości czynszu. Takie zastrzeżenie jest w pełni dopuszczalne na ogólnych zasadach prawa zobowiązań i najem, ani ustawa lokatorska nie mają tu nic do rzeczy.
Jedyne do czego można się przyczepić to "kara" za każdy dzień zwłoki z zapłatą czynszu. Postanowienie to nalezy traktować raczej jako umowne określenie odsetek. Przewyższają one jednak odsetki ustawowe i zgodnie z art. 359 k.c. §2 z indeksem 2 w takim wypadku należy je obniżyć do wysokości ustawowej. Tyle. Nie ma mowy o żadnej nieważności umowy!

Skarbówka to inna kwestia. Nie ma wpływu na ważność samej umowy. Nie wypisujcie bzdur, bo wprowadzacie ludzi w błąd.

[DamnElectric]

Napisane przez Ilja_Muromiec

Po co mieszasz dziewczynie w głowie? Zajrzyj do 353 z indeksem 1 k.c. - tam wyrażona została zasada swobody umów. Skoro tak została skonstruowana umowa, to nie ma podstaw, aby uznawać ją za nieważną (a już na pewno nie w całości!). Kara "za wcześniejsze zerwanie umowy" (czy jak to tam ujęto) to w istocie tzw. odstępne regulowane przez art. 396 k.c. - strony umówiły się, że najemcy wolno odstąpić od umowy po zapłacie sześciokrotnej wartości czynszu. Takie zastrzeżenie jest w pełni dopuszczalne na ogólnych zasadach prawa zobowiązań i najem, ani ustawa lokatorska nie mają tu nic do rzeczy.
Jedyne do czego można się przyczepić to "kara" za każdy dzień zwłoki z zapłatą czynszu. Postanowienie to nalezy traktować raczej jako umowne określenie odsetek. Przewyższają one jednak odsetki ustawowe i zgodnie z art. 359 k.c. §2 z indeksem 2 w takim wypadku należy je obniżyć do wysokości ustawowej. Tyle. Nie ma mowy o żadnej nieważności umowy!

Skarbówka to inna kwestia. Nie ma wpływu na ważność samej umowy. Nie wypisujcie bzdur, bo wprowadzacie ludzi w błąd.

O karze za zwłokę w przesłaniu maila mi chodziło.
A czy ja napisałam, że skarbówka ma wpływ na ważność umowy? Umowa okazjonalna z tego co mi wiadomo, jest po to by człowiek nie prowadzący działalności odprowadzał podatek. A najemca ma prawo do uzyskania wiadomości o tym, czy wynajmujący odprowadza podatek czy nie.
Poza tym, nie pisałam o żadnej nieważności umowy.

[szatanica1989]

Napisane przez Ilja_Muromiec

Skarbówka to inna kwestia. Nie ma wpływu na ważność samej umowy. Nie wypisujcie bzdur, bo wprowadzacie ludzi w błąd.

Fakt, ale hasło "skarbówka" zwykle działa ludziom na wyobraźnię, więc może i tej pani zadziała.

[Ilja_Muromiec]

Napisane przez DamnElectric

Poza tym, nie pisałam o żadnej nieważności umowy.

Ok, ok. Zwracam honor. Proszę się już nie gniewać, droga Pani

[majajaj]

Z tego co wiem, właścicielka była wczoraj u księgowej, więc chyba jakoś tam się rozlicza z tego wszystkiego. Znajomy prawnik powiedział nam, że musimy się wyprowadzić jutro, skoro tak napisaliśmy w wypowiedzeniu, bo inaczej ona może tego użyć przeciwko nam (że bezprawnie zajmujemy lokal). Z tym że wyjechała to kłamała, ogólnie dziwnie się zachowuje, aż strach. Tak jak mówiłam mieszka naprzeciwko nas, więc gdy ktoś od nas wychodzi, słyszy trzaśnięcie drzwiami. Dzisiaj mój chłopak wyszedł, w mieszkaniu została jedna ze współlokatorek, która siedziała po cichu. Usłyszała, jak wlaścicielka stanęła pod drzwiami i słuchała, zapewne żeby dowiedzieć się, czy ktoś jest obecny. Ma zapasowe klucze, boję się, żeby czegoś nie zrobiła i nie próbowała na nas zrzucić winy.

Właśnie dostałam od niej smsa, w którym pisze, że grzyb powstał z naszej winy, ponieważ taki typ nalotu powstaje z powodu wychłodzenia, a my sami przykręcaliśmy grzejniki (!), żeby zaoszczędzić na rachunkach. Dodam tylko, że mamy smsy, w których wielokrotnie prosiliśmy o podkręcenie grzejników i zwiększenie temperatury (ona to reguluje), bo w mieszkaniu było ciągle zimno, na co ona odpisywała, że chce, żeby rachunki były mniejsze i dlatego temperatura zostanie taka, jaka jest.

[szatanica1989]

Napisane przez majajaj

Z tego co wiem, właścicielka była wczoraj u księgowej, więc chyba jakoś tam się rozlicza z tego wszystkiego. Znajomy prawnik powiedział nam, że musimy się wyprowadzić jutro, skoro tak napisaliśmy w wypowiedzeniu, bo inaczej ona może tego użyć przeciwko nam (że bezprawnie zajmujemy lokal). Z tym że wyjechała to kłamała, ogólnie dziwnie się zachowuje, aż strach. Tak jak mówiłam mieszka naprzeciwko nas, więc gdy ktoś od nas wychodzi, słyszy trzaśnięcie drzwiami. Dzisiaj mój chłopak wyszedł, w mieszkaniu została jedna ze współlokatorek, która siedziała po cichu. Usłyszała, jak wlaścicielka stanęła pod drzwiami i słuchała, zapewne żeby dowiedzieć się, czy ktoś jest obecny. Ma zapasowe klucze, boję się, żeby czegoś nie zrobiła i nie próbowała na nas zrzucić winy.

Właśnie dostałam od niej smsa, w którym pisze, że grzyb powstał z naszej winy, ponieważ taki typ nalotu powstaje z powodu wychłodzenia, a my sami przykręcaliśmy grzejniki (!), żeby zaoszczędzić na rachunkach. Dodam tylko, że mamy smsy, w których wielokrotnie prosiliśmy o podkręcenie grzejników i zwiększenie temperatury (ona to reguluje), bo w mieszkaniu było ciągle zimno, na co ona odpisywała, że chce, żeby rachunki były mniejsze i dlatego temperatura zostanie taka, jaka jest.

Masakra, ale trafiliście
Musi być na nią jakiś sposób, ja przed wyprowadzką zrobiłabym zdjęcia, żeby było widać, w jakim stanie zostawiacie mieszkanie! Coś czuję, że ona łatwo nie odpuści

[Vivienne]

Nigdy nie wkopałabym się w taką umowę... jest tragiczna i niestety może posłużyć przeciwko Wam.

Jak ogolnie sytuacja obecnie wygląda?